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선배들, 특히 결혼한 선배들을 볼 때 가장 흔히 들을 수 있는 이야기가 아닌가 싶습니다.

 

사실 부동산은 "숨은 고수"가 가장 많은 분야라, 글을 작성하기가 조심스럽기는 합니다.

어떤 집단에서 말을 하더라도 한 마디씩 보태는 분야가 정치와 부동산이라고도 하죠.

 

사족이지만 부동산은 네이버에만도 5만개가 넘는 관련 카페가 있는 최고 인기분야이기도 합니다.

 

이 글에서는 부동산에 대해서 흔히 나올 수 있는 보편적인 궁금증이나

다소 상식적인 내용들을 모아보았습니다.

 

1. 토지 >> 건물

 

위의 순서는 난이도를 뜻합니다.

 

토지가 건물보다는 확실히 어렵습니다.

 

토지가 어려운 이유는 어떻게 활용하느냐에 따라서 가치의 변화가 크기 때문입니다.

같은 면적이라도 100만원짜리가 있는 반면에 1,000원짜리도 있습니다.

열 배에서 백 배의 차이도 날 수 있는 것이 토지라고 보시면 됩니다.

 

"기획부동산"이라는 말을 들어보셨는지 모르겠습니다.

 

주로 텔레마케팅을 통해 무작위로 부동산을 판매하는 업자들을 말합니다.

 

이런 경우 대부분 제안하는 투자처가 토지인 경우가 많습니다.

뻥튀기하기 쉽고, 주변과의 비교도 어렵기 때문입니다. 혹하게 만들기도 쉽습니다.

 

부동산에 대해 명확한 것은, 지금 있는 그대로 보아야 한다는 것입니다.

아직 생기지도 않은 길이나, 지어지지 않는 건물을 머릿속에서 상상해서

비싼 값을 지불할 필요는 없다고 생각합니다.

 

2. 상업용 건물 > 주거용 건물

 

토지와 건물 사이의 간격보다는 좀 낫습니다만, 상업용 부동산이 대체로 난이도가 높습니다.

 

이것은 상업용의 특성상 보편화하기가 어렵기 때문입니다. 때로는 5m, 10m차이가

수천만원의 차이를 내는 것이 상업용 부동산들입니다.  간단하게 말씀드리면,

어은동에 "유난히" 간판이 자주 바뀌는 위치가 있는데는 이유가 있다 하겠습니다.

(물론 음식점의 경우, 맛이 있으면 모든게 용서될 때도 있습니다.^^)

 

주거용의 경우 대체로 위와 같은 문제는 적은 편입니다.

 

다만 "수익형 부동산" (대체로 오피스텔) 분양에 투자하시는 분이라면

분양 대행사가 제시하는 예상 수익률대로 수익이 나올 가능성은 "없다"

라고 보셔도 될 것 같습니다. "예상 수익률"은 어디까지나 예상이고

그 예상에는 온갖 좋은 것들"만" 다 들어 있다고 보시면 됩니다.

 

3. 살기 좋은 집의 기준은?

 

개인차를 감안하지 않는다면, 빌라보다는 아파트가 편한 점이 있습니다.

또한 아파트는 비교대상도 조금은 더 많고 거래도 활발한 편입니다.

물론 아파트가 빌라보다 대체로 비싼 것에는 위와 같은 모든 이유가 반영되어

있다고도 볼 수 있을 것입니다.

 

아파트를 기준으로 "살기 좋은 집"을 고르는 기준으로는 아래와 같은 조건을 생각해볼 수 있습니다.

 

1) 3,000세대 이상

2) 아파트 단지내에 초등학교가 있을 것

3) 근처에 녹지(공원)이 있을 것

4) 지하철역이 10분 거리에 있을 것

 

물론 내가 살고 싶은 집은 남도 살고 싶은 경우가 많습니다.

"좋은 집은 비싸고, 나쁜 집도 적당히 비싸다"라는 말이 틀리지 않은 듯 합니다.

 

그래도 내가 무엇을 포기할 수 있는지를 가늠해 볼 수 있는 기준은 될 수 있겠죠.

 

4. 돈이 얼마나 있어야 할까?

 

주식의 경우 딱히 진입장벽이라고 불릴 만한 것이 없습니다.

 

가진 만큼 사면 되고, 거기에 비례해서 수익률이 나오기 때문입니다.

이와 달리, 부동산은 가지고 있는 돈에 따라 진입장벽이 있는 편입니다.

 

예를 들어 이런 상황입니다.

 

1) 투자금 1억. 기대이익 1,000만원 (10%) 

2) 투자금 2억. 기대이익 1,000만원 (5%)

3) 투자금 3억. 기대이익 1,500만원 (5%)

4) 투자금 5억. 기대이익 6,000만원 (12%)

 

투자금이 5억원 이상 있다면 누구라도 4)를 고르는 것이

타당합니다만, 투자금이 그 이하라면 고를 수 있는 최적의

값이 1)이 되거나 4)에 못 미치는 2)나 3)을 어쩔 수 없이

고를지 말지를 결정해야 하는 것입니다.

 

이와 같은 상황이 매우 빈번하게 발생하기 때문에, 부동산

시장에서는 자본금이 어느 정도인지가 매우 중요합니다.

물론 적정 자본금은 지역마다 다르고 원하는 매물의

종류에 따라 다를 것입니다.

 

서울 잠실을 기준으로 하면 대체로 부채 없는 자본금으로

3억원 정도를 기준으로 그보다 작으면 선택지의 폭이 크게

줄어든다고 합니다.

 

물론 투자의 결과는 본인의 실력에 좌우되기 때문에 자본금이 크다고

꼭 성공하는 것은 아닙니다. 다만 선택지의 폭이 넓어지기 때문에   

비교해볼 수 있는 폭도 크고, 보다 좋은 "매물"을 선택할 수 있다는

점에서 상당히 유리하다고는 말할 수 있을 것 같습니다.

 

=============================================================

 

사실 얼마나 공감이 될지는 모르겠습니다. 부동산만큼 각자가  겪은 경험이

다른 자산이 없습니다. 부동산이라고 뭉뚱그려서 말하지만, 서울과 지방이

다르고, 아파트와 주택이 다르고 소유주와 세입자가 다릅니다. 

 

그럼에도 불구하고, 한국에서 살아가려면 부동산에 대해 조금쯤은

"알아둘" 필요는 있을 것입니다. 어쨌든 간에 평생 기숙사에 살

수 없다면 한 번쯤은 겪어야 할 통과의례이기 때문입니다.

 

1월도 끝나가네요.. 그럼 다음 편에서 뵙겠습니다.^^

 

 


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